Sur le terrain des baux commerciaux, une question revient régulièrement : qui supporte vraiment la taxe foncière, et que peut faire chacun pour la contester ? La réponse n'est pas évidente parce qu'elle mêle trois niveaux : la règle fiscale (qui est redevable légal), la règle contractuelle (qui supporte économiquement) et le droit d'agir (qui peut réclamer auprès de la DGFiP).
Et un texte de 2025 pourrait bientôt tout changer. On y revient à la fin.
Le principe : le propriétaire est le redevable légal
Article 1400 du Code général des impôts : la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Sans exception.
Cela signifie que :
- L'administration fiscale ne connaît que le propriétaire.
- L'avis est libellé au nom du propriétaire.
- En cas de non-paiement, c'est le propriétaire que le Trésor poursuit, jamais le locataire.
Cette règle est d'ordre public : aucun contrat ne peut y déroger vis-à-vis de la DGFiP. Le bail peut prévoir ce qu'il veut entre les parties, l'administration fiscale s'en moque.
La refacturation au locataire : règle actuelle (loi Pinel)
Avant 2014, les baux commerciaux pouvaient prévoir librement la refacturation de la TF au locataire — et c'était quasi systématique.
La loi Pinel du 18 juin 2014 (article L.145-40-2 du Code de commerce) a encadré ce transfert. Aujourd'hui, la refacturation de la TF au locataire reste autorisée, mais sous conditions :
Condition 1 — Clause expresse dans le bail
Le bail doit comporter une clause explicite prévoyant la refacturation, et un inventaire précis des charges, impôts et taxes refacturés au preneur.
Une clause vague du type « le locataire supportera toutes les charges et taxes afférentes aux locaux » est réputée non écrite depuis la loi Pinel. Sans clause précise, le locataire n'a rien à payer.
Exemple de clause valide :
« Le preneur remboursera au bailleur, sur présentation de l'avis d'imposition, la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente aux locaux loués, ainsi que les taxes additionnelles (TEOM, TSE, GEMAPI). »
Condition 2 — Justification annuelle
Le bailleur doit transmettre chaque année une copie de l'avis de TF ou un justificatif détaillé du montant. Sans justification, le locataire est en droit de refuser de payer.
Condition 3 — Baux conclus avant le 5 novembre 2014
Les baux antérieurs à cette date restent régis par leur rédaction initiale, sauf renouvellement. Au renouvellement, ils basculent sous le régime Pinel : il faut donc une clause précise pour maintenir la refacturation.
Ce qui ne peut PAS être refacturé au locataire
La loi Pinel a aussi listé les charges et taxes que le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire (article R.145-35 du Code de commerce) :
- Les gros travaux relevant de l'article 606 du Code civil (toiture, structure, murs porteurs) — toujours à la charge du propriétaire.
- Les honoraires de gestion du bailleur.
- Les frais de relocation ou d'établissement du bail.
- Les taxes liées à la propriété dont le bailleur est seul redevable, à l'exception explicite de la TF et de ses additionnels.
La TF est donc l'une des seules taxes que la loi Pinel autorise expressément à refacturer — mais sous les conditions de précision rédactionnelle vues plus haut.
Qui peut contester la taxe foncière ?
C'est ici que ça se complique. Trois cas de figure :
Cas 1 — Le bailleur supporte économiquement la TF
Pas de clause de refacturation. Le bailleur paie, c'est lui qui contestera. Procédure classique, voir notre article sur la réclamation.
Cas 2 — Le locataire supporte économiquement la TF (cas le plus fréquent)
Le bail prévoit la refacturation. Le locataire paie via son loyer ou en remboursement direct. Mais légalement, seul le bailleur peut déposer la réclamation auprès de la DGFiP.
Plusieurs options s'ouvrent alors :
Option A — Le bailleur réclame, à son initiative. Idéal mais rare en pratique : la TF étant refacturée, le bailleur n'a pas d'intérêt direct à agir.
Option B — Le locataire pousse son bailleur à réclamer. Le locataire prépare le dossier, l'argumentaire, et obtient du bailleur qu'il dépose la réclamation. C'est la voie la plus simple juridiquement.
Option C — Mandat exprès donné par le bailleur au locataire. Le bailleur signe un mandat autorisant le locataire à réclamer en son nom. Cette solution est rare mais juridiquement parfaitement valable. Elle évite au bailleur de gérer la procédure tout en permettant au locataire d'agir.
Option D — Clause contractuelle de coopération. Le bail prévoit d'origine que le bailleur est tenu de réclamer ou de mandater le locataire en cas de surévaluation manifeste. Rare mais protecteur pour le locataire.
Cas 3 — Désaccord entre bailleur et locataire
Le locataire identifie une erreur sur l'avis. Le bailleur refuse de réclamer (pour ne pas « faire de vagues » avec l'administration).
Juridiquement, le locataire est bloqué. Pratiquement, il peut :
- Refuser le paiement de la quote-part de TF s'il établit que le montant est manifestement erroné.
- Invoquer la jurisprudence sur la bonne foi contractuelle (article 1104 du Code civil) pour exiger du bailleur qu'il agisse.
- Négocier une réduction de loyer au renouvellement.
Refacturation de la TF : ce qu'a changé la loi de simplification 2026
Mise au point : la loi de simplification de la vie économique, votée en avril 2026, a un temps contenu une disposition qui aurait interdit au bailleur de refacturer la taxe foncière au locataire, même en présence d'une clause expresse.
Cette interdiction a finalement été abandonnée en commission mixte paritaire (CMP) et ne figure pas dans le texte adopté. À ce jour, la refacturation de la TF reste donc possible dès lors que le bail la prévoit par une clause expresse et un inventaire précis (cadre de la loi Pinel, article R.145-35 du Code de commerce).
Un autre texte reste toutefois à surveiller : la proposition de loi n°2331, qui vise à plafonner (et non interdire) la part de TF refacturable au locataire, est en cours d'examen. Son adoption et son contenu définitif sont incertains.
Position prudente : la refacturation par clause expresse demeure valable aujourd'hui ; surveiller le sort de la proposition n°2331 avant de figer un bail de longue durée.
Conséquences pratiques selon votre profil
Si vous êtes propriétaire-bailleur
- Vérifiez la rédaction de vos clauses de refacturation : conformes à la loi Pinel ?
- Surveillez la proposition de loi n°2331 : un éventuel plafonnement de la TF refacturable réduirait votre rendement net. À intégrer dans vos calculs d'acquisition.
- N'oubliez pas que vous restez seul à pouvoir contester : même si le locataire paie économiquement, c'est vous qui devez agir si une réclamation est légitime. C'est aussi un argument de fidélisation auprès du locataire.
Si vous êtes locataire-enseigne
- Vérifiez vos clauses de bail : la refacturation est-elle conforme à la loi Pinel ?
- Exigez la transmission annuelle de l'avis : c'est votre droit, et c'est la seule façon de détecter une erreur de calcul.
- Auditez la TF sur votre parc : sur des dizaines ou centaines de sites, les erreurs cumulées peuvent représenter des sommes très significatives — toujours payées par vous via la refacturation.
- Négociez la coopération : insérez dans vos baux une clause obligeant le bailleur à mandater l'enseigne ou un tiers pour contester en cas d'anomalie identifiée.
FAQ
Mon bail ne mentionne pas la taxe foncière mais mon bailleur me la refacture, est-ce légal ?
Non. Sans clause expresse, la refacturation n'est pas opposable depuis la loi Pinel (2014). Vous pouvez demander le remboursement des sommes versées à tort sur les 5 dernières années (prescription quinquennale).
Mon bail est antérieur à 2014, suis-je obligé de payer la TF refacturée ?
Si le bail le prévoyait à l'origine, oui — jusqu'à son renouvellement. Au renouvellement, le bail bascule sous le régime Pinel et la clause devra être reformulée précisément, ou la refacturation tombe.
Le bailleur peut-il refacturer la TFPNB (taxe foncière sur propriétés non bâties) ?
Si la parcelle louée comprend des espaces non bâtis (parking, stockage extérieur, cour) et que le bail le prévoit explicitement, oui. Sinon, non.
Si je gagne ma réclamation en tant que bailleur, dois-je rembourser le locataire ?
Oui. Le dégrèvement obtenu de la DGFiP doit être rétrocédé au locataire à proportion de ce qu'il a payé. Refuser de rembourser constituerait un enrichissement sans cause.
Que se passe-t-il en cas de cession de bail ?
Le cessionnaire reprend l'ensemble des clauses du bail, refacturation comprise. Il devient redevable de la TF refacturée à compter de la date de cession.